부동산경매는 채무자의 부동산을 강제로 매각하여 채권자의 변제에 충당하는 절차이다. 모든 환가경매(실질적 경매)는 현금화를 통한 채권자 배당에 초점이 맞추어져 있다.

‘배당으로 달려가는 열차’가 경매 절차이고 그 종착역인 배당기일에 채권자를 위하여 열리는 ‘빚잔치’가 바로 ‘배당’이다. 일반적으로 먹을 것이 많은 ‘잔치’는 아니지만 공평하게 배당순위에 따라 채권자를 만족시키는 것으로 ‘열차’의 운행은 마무리된다.

따라서 ‘배당’이 경매의 ‘종착역’이라는 것을 항상 염두에 둔다면 경매 절차와 권리 분석 과정에서 이해의 폭이 넓어질 것이다. 저당권이나, 가압류, 압류 등의 말소기준등기의 권리들이 모두 배당에서 돈을 받고 소멸되는 이유, 선순위 가처분이나 가등기 권리가 인수되는 이유, 확정일자가 배당에서만 작동하는 이유 등 경매의 모든 절차는 배당과 깊은 관련이 있다. 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 못하면 배당으로 가는 열차에 탑승할 수 없기 때문에 배당요구 종기가 지나면 ‘열차’는 출발해 버린다.

부동산경매! 그 배당으로 가는 열차의 탑승 준비와 티켓팅, 운행방식 및 종착역과 그 이후의 AS까지 달려가 보기로 한다.

개정을 펴내며 • 2

들어가는 말 • 3

저자 직강 수강색 후기 • 4

권리 분석에 필요한 사이트 • 6

Chapter 1  경매 일반

경매 기초 용어 • 31

경매의 종류 • 36

왜 부동산경매에 입찰하려고 하는가? • 41

부동산의 개념 정리 • 44

어떤 매물에 입찰할 것인가? 테마 선정! • 50

매물을 어떻게 찾을 것인가? • 53

권리 분석 일반 공식 •56

물권과 채권의 개념 비교 • 70

약정담보물권과 법정담보물권 • 87

법정지상권으로 건물주 되기 • 90

대지를 낙찰받아 건물주 되다 • 114

지분경매는 투자가치가 있는가? • 118

공유자우선매수권 행사 불가 • 122

선순위 주거임차인의 보증금 알아내기 • 125

선순위 가등기권자의 정체를 밝혀라 • 127

가압류와 가처분 구분하기 • 130

후순위인데 소멸하지 않는 가처분? • 133

경매투자의 본질 • 136

Chapter 2  매각 절차

부동산경매 절차의 흐름 • 143

부동산경매의 대상 • 147

부동산의 표시 • 151

경매개시결정 • 152

압류의 효력 • 155

경매개시결정에 대한 불복 • 157

경매신청의 취하 • 158

경매 절차의 취소 • 160

이중경매(중복사건) • 164

당연배당채권자와 배당요구채권자 • 166

경매 절차의 이해관계인 • 170

배당요구 종기와 채권신고의 최고 • 177

현황조사서와 감정평가서 • 180

매각물건명세서 • 183

매각기일 및 매각결정기일의 공고와 통지 • 190

매각의 실시 • 193

낙찰의 조건 • 194

인수, 소멸, 잉여, 무잉여 • 196

무잉여의 통지와 처리 절차 • 199

입찰의 자격 • 202

입찰의 방법 • 204

기일입찰표의 작성 • 205

차순위매수신고인제도 • 209

공유자와 낙찰자 • 212

새 매각 절차 • 216

매각허가결정 • 218

매각대금 지급 절차 • 224

Chapter 3  배당 절차

매각대금의 배당 • 239

근저당권자와 배당 • 242

담보가등기와 배당 • 248

전세권과 배당 • 250

임차권과 배당 • 257

근로채권과 배당 • 260

조세채권과 배당 • 264

필요비와 유익비 채권과 배당 • 266

배당 후 남은 금액의 처리 • 267

당해세 우선의 원칙 vs 주택임대차보증금 • 268

경매에서의 충당 순서 • 271

부록  1  경매 실전

소액임차인의 범위(주택임대차) • 276

소액임차인의 범위(상가건물임대차) • 278

서울동부지방법원 2022타경 53843 • 280

서울중앙지방법원 2023타경 103773 • 281

서울중앙지방법원 2023타경 105670 • 282

남양주지원 2023타경 70770(2) • 283

서울서부지방법원 2022타경 57052 • 284

서울서부지방법원 2022타경 52484 • 285

서울중앙지방법원 2023타경 104752 • 286

서울동부지방법원 2021타경 52881 • 287

서울남부지방법원 2022타경 5076 • 288

부산서부지원 2022타경 107280 • 289

인천지방법원 2023타경 500269 • 290

부천지원 2022타경 34867 • 291

안산지원 2023타경 2933(1) • 292

서울서부지방법원 2022타경 2496 • 293

서울남부지방법원 2023타경 105683 • 294

제주지방법원 2022타경 2461 • 295

부천지원 2023타경 37245 • 296

성남지원 2023타경 52227 • 297

수원지방법원 2023타경 5733 • 298

충주지원 2023타경 1810(1) • 299

서울중앙지방법원 2023타경 112616(1) • 300

안양지원 2022타경 102391(1) • 301

부천지원 2022타경 35037(3) • 302

영월지원 2022타경 1983(2)(3) • 303

부산지방법원 2023타경 50204 • 304

순천지원 2022타경 4028(1) • 305

천안지원 2023타경 2106(1) • 306

부록  2  관계 법률

부동산 등에 대한 경매절차 처리지침 • 310

주택임대차보호법 • 334

상가건물 임대차보호법 • 348

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 • 358

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